新房HST退税要求

购买楼花过程中有很多容易被消费者误解的地方，最常见的就是HST退税。大部分人都不知道购买价格是将买家符合HST新房退税资格作为前提的。如果不符合直接从开发商处获得自住新房HST退税的，买家需要补齐这部分退税额度，通常是$24,000。资金紧张的买家可能因此无法交接。

如果想通过开发商直接拿到HST退税，买家必须是个人，买家中至少要有一个人（或者其有限的近亲属）以该房产为主要居住地并实际居住在内，不能仅在报税的时候选择作为主要居所。如果不符合该条件，只能先全额缴纳HST, 之后如果将房屋出租给个人作为其主要居所，并且租约超过1年的，可以自行申请出租新房的HST退税。 当自行申请出租新房退税时，税务局会按照房产交接时的公平市价来确定退税额度，如果公平市价与合同价格差别较大，退税额很可能不会与补交给开发商的HST额度一致。

获取HST自住新房退税，第一个要求是个人自住。自住的意图是以买家签订合同时的真实意图来确定，但有些买家为了从开发商处直接拿到退税，会撒谎说自己是自住。如被税务局发现，开发商会也因此被税务局要求补交这部分退税，之后开发商需要向买家追讨。为了避免承担责任，开发商通常会在合同内注明允许其单方决定是否给与直接退税。一旦有所怀疑，他们都会拒绝，让买家在交接完成后自行申请退税。如果涉及首次购房的买家，退税可能另外包含首次购房者的GST优惠，退税总额可能超过7万，开发商拒绝直接提供退税的可能性会更大，会导致购房者不得不先支付含税全款，再向税务局申请退税，银行贷款是否能包含这部分资金是个很大的未知数。

第二个要求是至少要有一个合同中列明出的买家（或者其有限的近亲属）以该房产为主要居住地。近亲属的范围很窄，只包括:

a. 直系后代、父母、祖父母、兄弟姐妹(包括通过法定收养程序成为近亲属的上述人员）

b. 前述人员的配偶（包括已婚或同居配偶，married spouse or common law spouse)

c. 已婚或同居配偶

因此，姑妈、叔伯、姨妈、舅舅、表兄妹、朋友或者员工都不属于此处的近亲属。 

此外需要注意的是，银行或其他贷款方通常会对房屋的用途有要求，有的需要买家自住，有的要求必须出租。这样可能会跟买家的HST 退税资格有所冲突，导致因自住而无法拿到贷款，或者因需要出租而无法直接从开发商处拿到HST退税，需要临时多准备交接所需资金以补齐房价中已经提前减去的HST退税额。 

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